Comprar bienes raíces en República Dominicana puede parecer una excelente oportunidad, especialmente con el crecimiento del mercado turístico, el desarrollo inmobiliario y las leyes de incentivos. Pero no todo cuesta lo que se ve a primera vista: hay impuestos, cargos y detalles legales que pueden afectar mucho la rentabilidad si no se toman en cuenta desde el inicio.
Aquí lo que debes tener claro, con información actualizada a 2025:
Impuesto de Transferencia Inmobiliaria (ITI / ITBI)
Este impuesto es del 3% del valor de la propiedad.
Se paga una sola vez cuando se transfiere la escritura al nuevo dueño.
El cálculo se hace sobre el mayor valor entre lo que pactaron comprador y vendedor o el valor tasado/valor catastral que fija la Dirección General de Impuestos Internos (DGII). No basta con que el precio de venta sea bajo si el valor catastral es más alto: se paga sobre ese valor.
Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI)
Se trata de un impuesto anual del 1% sobre el valor de las propiedades que excedan cierto umbral.
Hasta 2025, ese monto exento ronda los RD$ 9.5 millones (o valores similares), dependiendo de los ajustes que haga la DGII. Si la propiedad (o conjunto de propiedades) del propietario está por debajo de ese valor, generalmente están exentas.
Hay exenciones: personas mayores de 65 años, propiedades pequeñas, terrenos no desarrollados, ciertas leyes especiales como CONFOTUR (ley de incentivos turísticos).
Leyes de Incentivo: CONFOTUR
Ley 158-01 / CONFOTUR es clave si inviertes en zonas turísticas aprobadas. Bajo CONFOTUR, puedes obtener exenciones muy atractivas, por ejemplo:
Exención del impuesto de transferencia (3%) en algunos casos.
Exención del IPI por 15 años.
Pero ojo: la aplicación de estos beneficios depende de que el proyecto esté formalmente aprobado bajo CONFOTUR, y cumplir los requisitos que esa ley exige. No todos los desarrollos turísticos tienen automáticamente esos beneficios.
Gastos notariales, registro y otros costos legales
Los honorarios notariales para la escritura pública, certificados, etc., usualmente oscilan entre 0.5 % y hasta 2 % del valor del inmueble, dependiendo del valor, complejidad del contrato, ubicación.
Registro de títulos: inscripción del título en el Registro de Títulos, verificación de gravámenes, certificados municipales, etc. Estos tienen tarifas que varían con el valor de la propiedad.
Tasación: en muchos casos el banco o la entidad financiera exigirá tasación, cuyo costo puede no estar incluido inicialmente.
Costos de cierre y otros cargos inesperados
Además de los “impuestos oficiales”, hay otros costos que con frecuencia se subestiman:
Honorarios de abogados: para revisar contratos, títulos, due diligence, etc.
Honorarios inmobiliarios / comisiones: si se utiliza agencia inmobiliaria, esto puede significar un porcentaje del precio de venta.
Costos bancarios / de financiamiento: si usas préstamos hipotecarios, habrá costos asociados (intereses, seguros, comisiones) que encarecen la inversión.
Gastos municipales / tasas locales / arbitrios: dependiendo del municipio donde esté la propiedad, podrían aplicarse tasas por servicios públicos, mantenimiento de calles, alumbrado, etc. Estos pueden variar mucho.
Impuesto sobre la Ganancia de Capital al Vender
Este costo entra en juego si en algún momento vendes la propiedad y has obtenido una ganancia (precio de venta mayor al de compra). Hay un impuesto sobre ganancias patrimoniales.
La tasa, condiciones y cálculo dependen de cuánto tiempo la hayas tenido, valores, deducciones, etc. Es importante verificar la normativa vigente al momento de la venta.
Otros riesgos / costos “no fiscales” que pueden pesar
Incrementos en costos de construcción, materiales, mano de obra, lo cual puede elevar el precio si compras en planos o en preconstrucción.
Retrasos en construcción / entrega, lo que puede generar pago de intereses, costos de alquiler mientras esperas, etc.
Costos de mantenimiento / administración: si se trata de una propiedad en condominio, resort, proyecto turístico, hay cuotas de mantenimiento, seguridad, servicios comunes, etc.
Tipo de cambio: si haces inversiones desde el extranjero, los movimientos del dólar / moneda local pueden impactar costos finales de compra, envío de fondos, etc.
Consejos para invertir con más seguridad
Para minimizar los riesgos y evitar sorpresas desagradables, estos son algunos consejos:
Haz una due diligence completa: revisar bien los títulos de propiedad, gravámenes pendientes, situación legal del terreno, permisos, etc.
Trabaja con profesionales legales y fiscales locales: abogados, notarios, expertos inmobiliarios con experiencia, que conozcan la legislación dominicana reciente.
Confirma si la propiedad aplica bajo CONFOTUR u otros regímenes especiales de incentivos fiscales.
Calcula todos los costos de mantenimiento y operación antes de comprar, no solo el precio de adquisición.
Estima los impuestos recurrentes (IPI, impuesto predial, tasas municipales, etc.), los pagos de servicios, cuotas de condominio si aplica.
Guarda un colchón financiero para imprevistos: demoras, costos extra legales, ajustes de valor, etc.
República Dominicana ofrece oportunidades reales para inversionistas inmobiliarios, con atractivos fiscales en zonas turísticas bajo leyes como CONFOTUR, un creciente mercado de bienes raíces, y una economía cada vez más abierta al capital extranjero. Pero esos beneficios no eliminan todos los costos.
Si ignoras los impuestos de transferencia, los cargos notariales, el IPI, los costos de cierre y los posibles impuestos al vender, tu inversión podría rendir bastante menos de lo que esperabas. Para sacar el máximo provecho, lo clave es: informarse bien, planear todos los costos, contar con asesores locales que sepan del tema, y asegurarse de que todo esté legalmente claro desde el principio.